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房贷细则似空中楼阁

文章来源:aneezone.com 更新时间:2017-06-18


     
     面对经济危机,有人说就算30年后中国面临美国今天的局面也要救房地产。尽管面临诸多非议,政府还是没有放弃这个处在调控风浪尖的行业。央行放松了房贷政策,房贷新政将给购房人带来一定的优惠空间。
     有趣的是新政并没有迎来商业银行房贷细则跟随,购房人可享受的优惠空间有点像空中楼阁。11月24日,建设银行公布了房贷新政细则,对首次贷款购买普通自住房的居民,给予优惠房贷支持,最低首付比例20%,最低贷款利率为基准利率的0.7倍。而首次贷款购买非普通自住房,视首付比例不同,利率下限介于基准利率的0.7-0.8倍之间。
      建行的这个细则与此前农业银行、光大银行、招商银行的细则相比没有多大突破。农业银行在新政实施的第二天就公布了房贷细则,但当日晚上就紧急收回,据称是与央行宣布降息有关。
     降息的确是个问题,在各家商业银行发布的房贷细则中,对降息后已发放个人住房贷款的新利率起征时间有不少分歧。从现在实际操作情况来看,今年三次降息后借款人新的利率计征时间,仍然按照以前央行规定的从下一年度的1月1日起执行。10月29日,央行宣布不对称降低存贷款利率,5年期存款利率降0.45个百分点至5.13%,仍高于打7折后的5年以上贷款利率0.09个百分点。
     光大、招行是紧随农行之后公布细则的商业银行。光大银行对第二套房、第三套房的利率、首付进行了详细规定,但目前光大银行的房贷细则已暂停实施。招行新房贷细则已实施,首次购房且购房面积在90平方米以下的购房人,首付比例为20%,且可获得30%的优惠利率;第二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。交行的规定则与央行的房贷新政内容无二。目前其他银行的房贷细则迟迟没有现身。
     中欧陆家嘴国际金融研究院院长吴晓灵认为,之所以各家商业银行不肯出手细则,是因为怕出台严格的细则后,把客户挤走,如果细则太松,又不符合新政策规定。
     虽然现在央行、银监会尚未要求各商业银行的贷款利率下限幅度按统一标准执行,但不论各商业银行的贷款利率下限幅度各自调整为多少,总归是在新房贷政策纲领中的范围内进行调控。而为了留住客户,一些银行开始通知部分符合条件的借款人申请7折利率优惠。据介绍,对老客户的贷款,只要没有不良记录,还款正常,基本上都可以申请7折优惠利率。
     其实,从商业银行的角度来看,大多数银行应该会对新老客户一视同仁地实行优惠利率。因为如果新的优惠政策不适用于老客户,那么就会面临竞争对手抢走老客户的可能。比如,银行可以向客户承诺,先向其提供贷款把原银行的贷款全部还掉,再向客户提供本银行的优惠利率贷款。
     二套房贷政策的分歧则是第二个焦点。在央行的房贷新政出台后,各商业银行对二套房贷“松口”的消息不时传出,但改善型住房该如何定义,权威部门至今没有表态,银行如何据此来确定房贷利率优惠幅度和首付比例成了最大的问题。
     在许多人看来,此次房贷新政的理解有分歧,有的认为这是对二套房贷政策的部分修正,有的则认为没有触及二套房贷政策。央行、4大国有银行及各商业银行均未有正面表态。只是,对此银监会的态度很明确,指出二套房贷决不能放松,并已下发通知要求各商业银行加强个人住房信贷风险管理,强调二套房贷政策仍然按照去年央行下发的“9.27/12.11”政策执行。
     除了房贷新政,目前交易环节的税费也有所下降,0.05%的印花税和1%的土地增值税已经减免,契税下调至1%。但要满足三个条件,即个人首次购买住房且面积在90平方米以下;住宅小区建筑容积率在1.0以上;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。在满足这三个条件的前提下,购房人还需签署一份《首套住房确认单》,之后方可过户。
     

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